Résidence principale : vaut-il mieux en devenir propriétaire ou en rester locataire ?

Vous disposez d'un capital ou d'une capacité d'emprunt et songez logiquement à investir dans l'immobilier. Seul hic : votre activité professionnelle vous conduira certainement à déménager à une brève échéance et vous escomptez fonder une famille.

Vous vous posez donc une question cornélienne : est-ce plus judicieux pour moi d’acheter un appartement en résidence principale ou de rester locataire de mon appartement ? Et si je reste locataire, quelles sont les alternatives pour « faire de l’immobilier » quand même ?

Acheter sa résidence principale, le premier réflexe

Le principal patrimoine des Français est constitué de leur résidence principale. Et pour cause puisque l’acquisition de son appartement ou de sa maison est bien souvent accompagné d’un projet de vie : vivre proche de son travail, fonder une famille, avoir un jardin pour les enfants…

Il y a dans l’acquisition de son logement principal deux notions prégnantes pour la majorité de notre clientèle : d’une part la possibilité de disposer librement de son logement en pouvant y effectuant des travaux sans en référer à un propriétaire bailleur par exemple, et d’autre part se constituer un patrimoine pérenne.

D’autres arguments plaident en faveur de l’achat de sa résidence principale plutôt qu’à sa location à long terme. En premier lieu, la comparaison entre les loyers du marché et le montant des échéances de prêt pour des biens similaires vous donnera une indication sur l’effort financier supplémentaire à consentir chaque mois pour acheter votre résidence principale. Si le bien convoité est rare et cher à la location mais qu’il est accessible à l’achat, une acquisition sera plus rentable.

Etre propriétaire de son propre logement est également plus intéressant financièrement que de rester locataire en raison de la plus-value espérée au moment de la revente. Cela implique en revanche d’avoir du « flair » ou la foi en la rareté du bien à revendre… dans cinq, dix ou vingt ans !

Mais acheter votre logement principal est avant tout une manière de sécuriser votre avenir en vue de votre retraite, moment à partir duquel vos revenus baisseront, afin d’être déchargé d’une dépense chaque mois pour votre logement.

Louer son logement principal : une solution tout en flexibilité

Pour autant, l’acquisition de sa résidence principale n’est pas l’alpha et l’oméga de l’immobilier et la location peut répondre à de nombreuses problématiques.

Préférer louer son logement principal répond essentiellement à la volonté de conserver une liberté dans le choix de son logement et de bénéficier de la grande souplesse offerte par le statut de locataire en cas de nécessité de changement lors d’une mutation professionnelle ou de l’arrivée d’un enfant par exemple. Le locataire peut en effet résilier son bail d’habitation à tout moment en respectant un simple délai de préavis.

Aussi étrange que cela puisse paraître de prime abord, il y a également des motivations financières à préférer louer son logement principal. En étant locataire, d’abord, vous aurez moins de responsabilités qu’un propriétaire, n’ayant pas à prendre en charge des travaux dans le logement ou dans la copropriété par exemple, et moins de dépenses liées à l’achat d’un bien immobilier (droits d’enregistrement), à sa détention (impôts fonciers) et à la mise en vente future (honoraires d’agence, frais bancaires).

Sur le plan financier toujours, un achat immobilier s’appréhendant obligatoirement à long terme, ne serait-ce qu’en raison des honoraires d’agence et autres frais dits « de notaire » qui s’amortissent au bout de quelques années, la location d’un logement principal plutôt que son acquisition peut s’avérer plus raisonnable en cas de mutation professionnelle probable ou de changement personnel prématuré.

D’ailleurs, n’oublions pas que l’acquisition d’une résidence principale comporte toujours des risques lors de la revente… et pas uniquement lorsqu’il faut revendre prématurément. Si l’achat d’un logement est un risque mesuré, la pierre rassurant par son côté « bon père de famille », il n’en demeure pas moins un pari : lorsque vous achèterez votre logement, vous ne connaitrez pas la conjoncture plusieurs années plus tard lorsque vous devrez le revendre, l’état du marché à ce moment-là, la manière dont votre quartier aura évolué en quelques années et la fiscalité au moment de revendre.

Enfin, une dimension de l’achat immobilier  est souvent oubliée : les premières années de remboursement d’un prêt immobilier servant principalement à payer les intérêts du prêt (et non une grande partie du capital !), l’opération peut s’avérer périlleuse lors d’une revente imprévue. Mieux vaut conserver plusieurs années votre logement principal si vous empruntez une grande partie de son acquisition.

Une troisième voie possible : rester locataire de votre résidence principale et faire un investissement locatif

Encore une fois, il n’y a pas une solution immobilière idoine. Chaque situation est différente et mérite un diagnostic. Revenons justement à notre exemple en introduction : vous disposez d'un capital ou d'une capacité d'emprunt et songez à investir dans l'immobilier, mais votre activité professionnelle vous conduira certainement à déménager à une brève échéance et vous escomptez fonder une famille.

La solution à votre dilemme n’est-elle pas toute trouvée ? Restez locataires de votre résidence principale pour conserver flexibilité et souplesse en cas de déménagement et, simultanément, investissez dans un logement que vous mettrez vous-même… en location !