Patrimoine immobilier, fiscalité : quelles différences entre louer en meublé ou vide ?

Chaque année à l'approche de la période de déclaration des revenus fonciers reviennent les réflexions de nos clients investisseurs sur l'opportunité de louer leur appartement locatif en meublé ou vide. C'est l'aspect fiscal qui suscite en général ces interrogations. Pour autant, n'oublions pas qu'avant l'aspect fiscal des choses, c'est aussi et surtout l'aspect immobilier itself et patrimonial qui doit guider vos choix.

Rentabilité locative, taux d'occupation, profils de locataires : que choisir entre une location meublée ou vide ?

En tant qu'agence immobilière, notre rôle de conseil est d'éclairer nos clients sur le marché locatif et ses composantes. Vaut-il mieux louer son appartement vide ou est-ce plus judicieux de le louer meublé ?

Premier point, des candidats locataires s'intéressant à une location meublée, souvent de courte durée suite à une mutation, une mission professionnelle ponctuelle ou un cycle d'études, n'auront pas le même projet de vie que des candidats à la location d'un logement vide, souvent pour s'installer à plus long terme. Ce n'est d'ailleurs pas anodin si la durée d'un bail meublé est d'un an alors que celle d'un bail vide est de trois ans !

Si une location meublée est plus intéressante financièrement pour le propriétaire qu'une location vide classique puisqu'il valorisera son loyer en fonction des meubles installés dans son logement (qui apportent au locataire à la fois un confort supplémentaire par rapport à une location nue et un gain de temps et d'argent pour son installation puisqu'il disposera de meubles immédiatement, sans frais supplémentaires), il doit aussi être conscient que les changements de locataires seront plus fréquents et génèreront davantage de démarches voire des périodes de vacance locative. D'où l'intérêt de travailler avec une agence immobilière disposant d'une équipe dédiée à la gestion locative et à la remise en location des biens !

Dernier point, juridique cette fois, ce ne sont plus désormais les types de baux qui régissent la durée du préavis lorsqu'il émane du locataire. Par le passé, la durée du préavis d'un locataire était de trois mois en bail vide (pouvant être ramenée à un mois lorsqu'il justifiait d'une perte d'emploi, d'une mutation, etc.) contre un mois seulement en bail meublé. La loi Alur a harmonisé les choses : en bail vide comme en bail meublé, le locataire peut quitter son logement avec un préavis d'un mois... dès lors qu'il est en zone tendue en revanche, sinon la durée du préavis (en bail vide) demeure de trois mois.

D'autres différences existent entre ces deux types de baux, en particulier en ce qui concerne le dépôt de garantie, l'imputation de certaines charges ou le préavis émanant du bailleur, et notre équipe se tient à votre écoute pour tout complément d'informations.

A chaque type de bail sa fiscalité !

Pourquoi disions-nous en introduction que la question "location vide ou location meublée ?" revient systématiquement au moment de la déclaration de revenus ? Tout simplement parce que les revenus issus de la location d'un bien  d'habitation ne sont pas imposés de la même manière selon qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Tandis que les loyers issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, schéma classique s'il en est, ceux issus d’une location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux cas concrets :

a) J'ai loué mon appartement avec un bail vide

Pour déclarer ses revenus fonciers à l'administration, le bailleur a deux possibilités aux caractéristiques différentes et pour lesquelles les déductions ne sont pas équivalentes : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.

• Le régime micro-foncier : une déclaration simplifiée

La première possibilité, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros par an, consiste à déclarer les loyers perçus directement sur votre déclaration de revenus dans la case BE "micro foncier". Un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué en lieu et place du calcul réel des charges d’entretien et de gestion du bien immobilier et aucune autre déduction ne pourra être prise en compte.

• Le régime réel : une large panoplie de déductions

Dans le cas où vos revenus fonciers dépassent 15.000 € par an, le régime réel d’imposition s'impose. Vous opterez d'ailleurs judicieusement pour ce régime lorsque vos charges réelles excédent 30 % de vos loyers hors charges, en particulier en cas de travaux de remise à neuf d'un logement par exemple.

Ce régime de déduction des dépenses réelles nécessite que votre logement soit loué régulièrement et de manière continue par le biais d'un contrat de location. De plus, vous devrez conserver toutes les factures et les justificatifs des dépenses entreprises.

b) J’ai loué mon appartement en meublé

Que ce soit une location meublée classique (donnée pour la résidence principale du locataire) ou d'une location saisonnière ou encore que vous louiez par exemple une chambre meublée dans votre maison principale, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux". Si vos revenus ne dépassent pas 32 900 €, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, faute de quoi c'est le régime réel qui sera appliqué.

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