Locaux professionnels, commerciaux et bureaux : qu'est-ce qu'une despécialisation ?

Il n'est pas rare à Strasbourg que des locaux d'habitation puissent susciter la convoitise de professionnels souhaitant s'y implanter, un appartement pouvant parfois être adapté à certaines professions : professions libérales, bureaux administratifs, bureaux d'études ou encore votre agence immobilière dévouée sont des exemples concrets.

La demande de locaux professionnels au sein d'immeuble collectifs étant importante à Strasbourg tandis que l'offre sur le marché est réduite, la tentation existe de transformer un appartement en locaux professionnels ou commerciaux. Or cette démarche strictement encadrée nécessite ce qu'on appelle une despécialisation. Explications.

Qu'est-ce que la despécialisation ?

Trois cas de figure sont possibles pour transformer un local d'habitation en local professionnel :

• un changement d'usage à titre définitif ou de destination,
• un changement d'usage à titre personnel, à caractère provisoire sur la durée de l'activité du bénéficiaire de l'autorisation,
• un changement d'usage pour l'exercice d'une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.

Le propriétaire ou le locataire d'un appartement d'habitation à Strasbourg (n'ayant jamais utilisé cet appartement-ci à des fins professionnelles, commerciales ou de bureaux jusqu'à présent) doit obligatoirement déposer une déclaration en mairie avec une demande de despécialisation pour ce faire (certaines dérogations dont la liste est disponible sur le règlement municipal sont toutefois envisageables). Car toute modification d'usage d'un local d'habitation en local professionnel à Strasbourg est soumise à l'approbation de la Mairie, laquelle est en mesure de délivrer (ou pas) une autorisation de despécialisation.

Prudence, donc, si vous projetez de louer, de vendre ou d'acheter un appartement d'habitation pour l'utiliser à des fins professionnelles ou commerciales. Notez bien que cette législation est également à respecter pour louer un appartement de manière saisonnière.

Qu'est-ce que la compensation ?

La compensation consiste à remettre à l'habitation un local ayant un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970 et n'ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation. Lors de la demande de despécialisation avec compensation, un certain nombre de critères à respecter sont exigés par la Mairie de Strasbourg pour préserver l'équilibre au sein d'un même ensemble immobilier, un immeuble de rapport par exemple :

• d'une part, les services concernés seront attentifs à ce que la surface dédiée à l'habitation dans un même ensemble immobilier demeure supérieure à 50% de la surface totale de l'ensemble, après la modification,
• d'autre part, plus contraignante, une compensation sera demandée : elle consiste à remettre à l'habitation un local ayant un autre usage que l'habitation et n'ayant pas déjà été utilisé... à titre de compensation !

Dans le cadre de cette compensation, l'appartement nouvellement mis sur le marché locatif "en compensation" doit être de qualité et de surface équivalentes à l'ancien appartement enlevé du marché locatif lors de la demande de despécialisation.

Evidemment, le nouvel appartement mis sur le marché devra également se trouver dans le même secteur géographique que l'ancien appartement à despécialiser. Certains secteurs ont toutefois une législation plus pointue encore, en particulier dans le centre-ville de Strasbourg : autour de la Cathédrale par exemple, les nouveaux locaux proposés en compensation doivent représenter une surface 50% plus élevée que les locaux objets d'une demande de despécialisation.

Des questions complémentaires ? Notre agence pratique couramment la vente et la gestion locative de locaux professionnels, commerciaux ou de bureaux. Pour tous vos projets professionnels, contactez-nous !