Les prix de l'immobilier à Strasbourg : notre baromètre 2023
Après une année 2021 de tous les records, marquée par des taux d’intérêt au plus bas qui ont favorisé la production de crédits, des prix de l’immobilier qui se sont envolés à Strasbourg, un nombre de transactions immobilières qui a frôlé 1 200 000, le millésime 2022 a été celui du basculement. Place au baromètre 2023 du marché immobilier à Strasbourg.
Le basculement parce que les taux d’intérêt ont considérablement augmenté à partir du printemps 2022, la moyenne d’un prêt immobilier, toutes durées confondues, étant passée de 1,03 % en octobre 2021 à 2,09 % en octobre 2022. Sur certaines durées, la hausse a même été plus importante encore puisque les taux d’intérêt ont doublé sur 20 ans pour atteindre 2,30 % en décembre 2022. De plus, le durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, que nous pressentions à la fin de 2021, s’est largement confirmé en 2022. Le taux d’endettement est ainsi plafonné à 35 % des revenus du foyer, la durée des prêts immobiliers est limitée à 25 ans, un apport conséquent devient obligatoire pour acheter un bien et le taux d’usure a écarté des investisseurs du marché dès l’été 2022.
Le basculement, ensuite, parce que la nouvelle donne environnementale, qui se manifeste sur le marché immobilier par des contraintes massives portées sur les propriétaires de biens énergivores, a considérablement modifié la perception des investisseurs immobiliers. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a ainsi vu sa portée largement étendue et il est devenu opposable juridiquement. Le DPE est désormais le nouveau baromètre de l’immobilier résidentiel.
Le basculement, enfin, parce que les difficultés dans le bâtiment, identifiées depuis plusieurs années, se sont aggravées en 2022. Dans un environnement où les artisans sont en tension et répercutent l’augmentation du coût des matières premières, entreprendre des travaux devient un parcours du combattant : délais rallongés en raison de carnets de commande surchargés, rupture de stock, prix qui s’envolent. Et cette tendance n’est pas près de s’inverser à l’heure où l’Etat impose aux propriétaires de faire des travaux d’économie d’énergie.
Des raisons pour les investisseurs d'être optimistes
Si le marché immobilier alsacien a été secoué en 2022, les indicateurs montrent toutefois que la pierre reste un excellent investissement, en particulier à Strasbourg, une ville attractive, étudiante et dynamique sur le plan démographique. Car avec près de 285 000 habitants en 2018, contre 272 000 habitants dix ans plus tôt, d’après les chiffres de l’INSEE, la population s’accroît d’années en années dans la capitale alsacienne. Or la croissance démographique induit, à long terme, une tension sur le marché immobilier, maintenant le niveau des prix de vente et des loyers, d’autant plus que l’offre de logements s’affaiblit de son côté. Conséquences de ce déséquilibre entre une offre de logements insuffisante et une demande de logements qui s’accroît, les temps de vente sont toujours réduits à Strasbourg et dans l’Eurométropole et les prix ont continué d’augmenter en 2022. La hausse des prix est toutefois moins marquée qu’en 2021, en raison des problématiques de crédit immobilier et de la mise en vente de nombreuses passoires énergétiques.
Qu'en est-il des prix de l'immobilier à Strasbourg ?
Après notre baromètre 2021 dans lequel nous avions constaté des hausses à deux chiffres des prix de l’immobilier à Strasbourg, l’année 2022 est rentrée dans le rang. Les prix de vente ont, certes, augmenté en 2022, mais moins vite qu’en 2021. En cause le robinet du crédit qui s’est refermé brusquement après l’été, de massives mises en vente de biens énergivores et, surtout, l’apparition de nouvelles tendances sur le marché. En 2023, tous les biens immobiliers ne se vendront plus aisément, rapidement et avantageusement. Quand le marché est euphorique, surtout lorsqu’il est en pénurie comme à Strasbourg, les défauts sont gommés par l’envie d’investir. Or il semble que nous rentrions désormais dans une phase d’atterrissage de l’immobilier. Un bien a des défauts majeurs ? Il sera décoté. Il coche toutes les cases ? Il se maintiendra. Il est surestimé ? Il restera sur le marché jusqu’à une baisse du prix. Par ailleurs, si le critère environnemental devient capital pour vendre, les acquéreurs sont aussi très attentifs à l’état des biens qu’ils visitent. C’est une chose d’acheter un bien à rénover au plan énergétique, mais c’en est une autre d’acheter un bien qui, en plus, n’a pas été entretenu en bon père de famille, qui n’est pas propre ou qui s’inscrit dans une copropriété vieillissante.
