Investissement locatif : quelle stratégie pour se constituer un patrimoine immobilier ?
Par-delà l'affection de nombre d'investisseurs pour la pierre, la conjonction actuelle de deux phénomènes, savoir des taux d'emprunt immobilier historiquement bas et une rémunération très faible de l'épargne financière, conduit les investisseurs à considérer la pierre comme la solution idoine pour se constituer un patrimoine.
Parmi les nombreuses stratégies à l’œuvre en matière d’investissement locatif, deux écoles de pensées reviennent inlassablement : celle qui privilégie la rentabilité locative et celle qui vise à sécuriser un capital.
La problématique est claire : doit-on "se contenter" d’une rentabilité locative plus faible qui résulterait d’une acquisition onéreuse, par exemple en raison d’un emplacement de premier ordre ou de prestations luxueuses, pour un loyer qui ne pourra toutefois jamais excéder le marché ? Ou au contraire l’investisseur a-t-il intérêt à se diriger vers des biens immobiliers moins chers ou présentant des défauts qui feront baisser sensiblement le prix d’acquisition, parfois dans des zones excentrées, mais assurant une rentabilité locative supposée plus élevée ?
Les clés pour répondre à ce dilemme sont multiples en fonction de la situation professionnelle et familiale de l'investisseur, de sa capacité d'emprunt et de sa stratégie à long terme, car un investissement immobilier ne pourra se jauger qu'à une échéance longue de 15 à 25 ans. On distinguera deux schémas principaux d'investissement :
Le premier consiste à prioriser l'aspect financier : le loyer espéré par l'investisseur devra être le plus proche possible de son échéance de prêt pour minimiser l'effort financier. On recherchera donc une rentabilité locative la plus élevée possible en baissant le coût d'acquisition et en acceptant, in fine, qu'un bien puisse présenter des défauts, des travaux ou un emplacement excentré.
Le second schéma d'investissement consiste à investir dans un bien "valeur refuge" en vue de sécuriser un capital à long terme : emplacement de premier ordre, prestations haut-de-gamme, immeuble de caractère en seront quelques uns des critères recherchés, la rentabilité locative et l'effort financier qui en découle étant secondaires. Le principal attrait de cette solution certes plus coûteuse est l'espoir que le bien immobilier en question résistera aux variations du marché et aux crises éventuelles.
