Investissement immobilier : le viager
Souffrant d'une mauvaise image, les ventes en viager représentent en France moins de 1% des transactions immobilières. Autant dire qu'il s'agit d'un marché de niche, et pour cause puisque cette offre s’adresse à des investisseurs n'ayant pas besoin d’occuper à long terme le logement acheté et ayant les revenus suffisants pour verser la rente viagère chaque mois.
Du côté des vendeurs, une petite pension de retraite, le vieillissement de la population et la volonté de rendre "liquide" un patrimoine immobilier pour aider ses descendants ou profiter de sa retraite, bref pour avoir un revenu supplémentaire, sont quelques unes des motivations à vendre un bien immobilier en viager.
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est un contrat où l’acquéreur, le débirentier, achète un bien immobilier en contrepartie du versement d’une rente viagère voire d’un bouquet au vendeur, appelé crédirentier. Si le viager séduit de plus en plus, c’est d’une part parce qu’il octroie au(x) vendeur(s) d’un bien immobilier, généralement arrivé(s) à l’âge de la retraite, un complément de revenu jusqu’à leur décès, tout en leur permettant d’autre part, s’ils le souhaitent, de continuer à vivre à leur domicile. On parlera alors de viager occupé.
De l’autre côté, l’acquéreur d’un bien immobilier en viager espère l’acquérir à un prix plus avantageux que son prix de marché s’il avait été libre de toute occupation.
Comment le prix d’un viager est-il fixé et selon quelles modalités ?
La grande majorité des viagers sont occupés par une tête ou par un couple. Dans un viager occupé, le prix est scindé entre le bouquet qui est versé au moment de la vente par l’acquéreur au vendeur et la rente viagère qui sera elle aussi versée au fil du temps par l’acquéreur au vendeur.
Pour les viagers occupés, le montant de la rente est calculé en déduisant le bouquet du prix de vente. Le nombre d’échéances de la rente n’étant toutefois pas prévisible, son montant est alors déterminé dans l’acte notarié en fonction de la valeur du bien immobilier, du fait qu’il est libre ou occupé, du montant du bouquet ainsi que de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur au moment de la signature.
Point important, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur après la vente chez le notaire. S’ensuivent alors plusieurs questions qui devront être évoquées dans l’acte notarié : qui paiera les petites et les grosses réparations, qui entretiendra le bien immobilier ou encore qui s’acquittera des taxes foncières et des taxes d’habitation ?
Quid de la fiscalité du viager ?
La rente viagère perçue par le vendeur est en partie soumise à l'impôt sur le revenu. En partie seulement, car c’est l’âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié qui déterminera la part imposable de la rente viagère : plus le crédirentier est âgé au jour de la signature de l'acte notarié, moins sa rente sera imposable.
Pour ce qui concerne la plus-value sur le bien vendu par le vendeur, le régime fiscal est ordinaire : en cas de vente de la résidence principale tout particulièrement, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.
Le viager, un placement immobilier alternatif risqué
Par-delà l'aspect moral qu'il convient à chacun se jauger, la vente en viager est en définitive un placement immobilier alternatif à l’achat d’un logement libre d’occupation ou loué de façon classique. S’il apporte au vendeur un capital, le bouquet, et un confort matériel grâce au mécanisme de la rente, c’est en revanche la durée de sa vie qui déterminera in fine si l’acquéreur y aura trouvé un avantage. La date imprévisible de décès du vendeur représente par conséquent un risque pour le vendeur et pour l’acheteur : le vendeur peut décéder rapidement et ne pas profiter longtemps de sa rente quand l'acheteur peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle.
Car n’oublions pas que cet aléa est obligatoire dans un contrat de viager et que le juge annulerait la vente en viager si le vendeur était malade au jour de la vente et qu'il décédait rapidement de sa maladie.
