Investissement immobilier : acheter un appartement loué en loi de 1948
Devant faire face à une crise du logement d’une ampleur sans précédent après les deux premières guerres mondiales et l'Etat voulait sortir du blocage des loyers de l'entre-deux-guerres, la loi du 1er septembre 1948 est votée en France pour créer une protection renforcée du locataire avec un loyer réglementé et un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Soixante-dix ans après l'entrée en vigueur de la loi de 1948, les lois sur les rapports locatifs entre bailleurs et locataires ont évolué et elle est aujourd'hui en voie d'extinction puisque seulement 150.000 à 200.000 logements en France seraient aujourd'hui concernés par ce type de bail.
Que faut-il savoir sur les mécanismes d’un bail régi par la loi de 1948 ? Comment mettre fin à un bail en loi de 1948 ? Quel intérêt pour un investisseur ? Tour d'horizon.
L'intérêt pour l'investisseur immobilier : une acquisition bon marché
Dans un précédent article, nous avons évoqué le viager, ses particularités et son intérêt pour un investisseur immobilier. Acheter un bien loué en loi de 1948 présente aussi un réel intérêt pour un investisseur qui pourra escompter sur un prix d'acquisition entre 20% et 50% en-dessous du prix du marché en fonction du niveau du loyer, de l’emplacement du logement et du profil des locataires. Un pari sur l'avenir et un investissement à moindre frais, donc.
Ce type d'investissement alternatif nécessite toutefois une approche particulière, car la loi de 1948 encadre strictement toutes les modalités du bail. Du point de vue juridique, l'investisseur devra donc être averti qu'acquérir un bien immobilier loué en loi de 1948 est beaucoup plus contraignant qu'acquérir un appartement libre d'occupation ou loué via un bail récent.
Ce qu'il faut savoir sur la loi de 1948
Première chose importante à prendre en compte par l'investisseur en loi de 1948, le logement en question ne sera pas disponible immédiatement puisque le locataire bénéficie d'une protection grâce au droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Ce droit est valable au profit du locataire lui-même ou, à son décès, au profit des occupants de bonne foi encore concernés (conjoint, partenaire de Pacs, enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ascendants et personnes handicapées vivant avec l'occupant de bonne foi).
Comment un propriétaire peut-il alors récupérer un bien loué en loi de 1948 ? Il devra suivre une procédure encadrée par la loi qui consiste soit à dénoncer le droit du locataire au maintien dans les lieux, soit à procéder à une reprise du logement pour construire ou pour habiter :
a) La dénonciation du droit au maintien dans les lieux
Si la loi de 1948 confère une protection renforcée au locataire, il doit toutefois respecter des obligations inscrites dans la loi, faute de quoi le droit au maintien dans les lieux peut s'éteindre à l'expiration du bail, après que le bailleur ait délivré un congé au locataire.
b) Le droit de reprise
La reprise pour habiter ou pour construire est la seconde alternative pour reprendre un logement soumis à la loi de 1948. Le bailleur peut vouloir reprendre son logement pour l'habiter lui-même ou pour y loger un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint). Il doit alors justifier de la raison de sa reprise, qu'elle soit personnelle, familiale ou professionnelle, et faire une offre de relogement au locataire d'un local "en bon état d'habitation, remplissant des conditions d'hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités."
S'il ne désire pas à l'habiter lui-même ou y faire habiter un membre de sa famille, un propriétaire peut aussi reprendre un logement loué en loi de 1948 pour réaliser certains travaux de construction, avec offre de relogement à la clé au profit du locataire en place.
Deuxième chose à prendre en considération en achetant un logement loué en loi de 1948, toutes les modalités du bail sont spécifiques et encadrées, en particulier :
- il n'est pas obligatoirement écrit et la location peut avoir été verbale,
- la loi de 1948 n'impose aucune durée minimale ou maximale de location,
- la loi de 1948 définit un classement des logements en cinq catégories allant de logements "exceptionnels ou de luxe" à "ne présentant pas les conditions élémentaires d’habitabilité",
- le loyer est calculé en fonction de sa catégorie et de sa surface (celle-ci étant ensuite "corrigée" en fonction des éléments de confort, de l’ensoleillement ou encore de l'état d'entretien) et selon un prix au mètre carré déterminé par décret chaque année,
- comme évoqué ci-avant, à l'expiration du bail et sous réserve que le propriétaire n'exerce pas son droit à congé, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu'à son décès et tant qu'il n'abandonne pas son logement.
Sortir progressivement du bail en loi de 1948
Les lois récentes sur les rapports locatifs, en particulier celles du 23 décembre 1986 et de 6 juillet 1989, abordent le cas spécifique des baux en loi de 1948 qui tendent à disparaitre. Un mécanisme de sortie du bail de 1948 est prévu dont l'objectif est de sortir totalement le logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 pour tomber dans celui de la loi du 6 juillet 1989 : un propriétaire est en mesure de proposer à ses locataires de conclure un bail de sortie progressive de la loi de 1948 d’une durée de huit ans.
Le nouveau loyer est fixé par comparaison aux prix pratiqués dans le voisinage au cours des trois dernières années et pour des logements comparables, et la hausse entre l'ancien loyer et le nouveau est étalée sur huit ans. La proposition de nouveau bail n'est recevable que pour les logements relevant des catégories de logements situés dans des constructions en matériaux de "bonne" ou de "très bonne" qualité.
Comme pour tout investissement immobilier alternatif aux solutions "classiques", investir dans un logement loué en loi de 1948 est une solution adéquate pour les investisseurs chevronnés, ayant du temps devant eux, ne recherchant pas une rentabilité immédiate ou la jouissance rapide du bien et prêts à un effort financier réel pendant toute la durée du bail en loi de 1948 lorsqu'ils ont financé cet achat à crédit.
Mais ce n'est pas tout : une fois le logement libéré du bail en loi de 1948, l'investisseur doit être averti des travaux de réhabilitation qu'il devra entreprendre à coup sûr en vue d'une remise en location ou d'une reprise pour y habiter. Votre budget vous permet-il d'entreprendre des travaux de réhabilitation lourds ? Avez-vous la compétente de les suivre ? Autant de questions que nous vous poserons lorsque vous serez candidats à l'achat d'un logement loué en loi de 1948.
