Immobilier, prix de vente : quel est l'impact du DPE sur le prix de votre bien ?
Immobilier, prix de vente : quel est l'impact du DPE sur le prix de votre bien ?
Les objectifs de la France en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie impliquent une amélioration significative des performances énergétiques du parc de logements.
La loi « Énergie et Climat » de 2019 puis la loi « Climat et Résilience » de 2021 ont introduit une exigence minimale de performance énergétique dans la définition du logement décent. Jusqu’à présent, la décence d’un logement était fonction de critères minimaux de confort tels que la présence d’au moins un point d’eau dans le logement, de chauffage, de fenêtres ou encore d’une superficie et d’un volume minimaux. Désormais, la note énergétique d’un logement entre dans les critères de décence. Un logement présentant une consommation énergétique de plus de 450 KWh/m²/an, soit le bas de l’étiquette « G » du diagnostic de performance énergétique (DPE), devient ainsi indécent donc inlouable. S’ensuivront tous les logements classés « G », « F » et « E », frappés d’une interdiction de louer, respectivement en 2025, 2028 et 2034.
D’après les études statistiques des Notaires de France, ces nouvelles dispositions pour lutter contre les « passoires » énergétiques ont une portée conséquente. Elles concerneraient en effet plus de 5 millions de logements en résidence principale et 1,2 million de logements en résidence secondaire, c’est-à-dire souvent destinés à la location.
Ce qui change avec le nouveau DPE
Rentrons en détails dans le mode de calcul du nouveau DPE. Ce diagnostic a connu une profonde réforme en juillet 2021, l’objectif étant de le rendre plus représentatif de la véritable performance énergétique d’un bâtiment et opposable juridiquement, donc contraignant pour les mauvais élèves. Ainsi, la méthode dite des « consommations réelles » qui reposait sur l’utilisation des factures d’énergie pour déterminer la note du DPE, étroitement liée aux habitudes de consommation des occupants et portant par conséquent un réel biais, n’est plus autorisée. Désormais, c’est l’appréciation des caractéristiques physiques du bâtiment qui prime. Un diagnostiqueur certifié étudie dorénavant le type du logement occupé, sa date de construction, le type d’isolation présente dans l’immeuble, le mode de chauffage ou encore les variables météorologiques.
Ce n’est pas tout. D’autres ajustements ont été effectués. Par exemple, l’impact du type d’énergie sur l’émission de gaz à effet de serre est maintenant pris en compte dans le DPE. Des énergies comme l’électricité ou le bois seront ainsi favorisés et des énergies fossiles comme le gaz ou le fioul seront sévèrement jugées, dégradant la note du DPE.
L'impact du DPE sur les prix de vente est considérable
Les études réalisées par les Notaires de France montrent un impact réel sur les prix des logements suivant l’étiquette énergétique. En 2021, on note ainsi que l’impact des étiquettes du DPE sur les prix de vente des appartements anciens, dans le Grand Est, se traduit par un prix de vente 5 % moins élevé, en moyenne, pour un bien classé « F » ou « G » par rapport au même bien classé « D ». Et pour les maisons, l’écart s’agrandit considérablement puisqu’une maison individuelle classée « F » ou « G » se vend, en moyenne, 14 % moins cher qu’une maison classée « D » (sources : calcul ADNOV à partir des bases de données des notaires de France BIEN et Perval).
Dans des marchés tendus comme à Strasbourg et dans l’Eurométropole, l’écart de prix de vente entre un bien très vertueux, classé « A » ou « B », et un bien très énergivore ou polluant, classé du « E » au « G », est plus faible que dans des villes moyennes, car d’autres critères s’ajoutent à la note énergétique pour en déterminer le prix de vente tels que l’époque de construction, l’état du bien et la taille des logements. Pour autant, l’effet du nouveau DPE sur le marché immobilier est spectaculaire, surtout que les statistiques disponibles à l’heure où nous écrivons ces lignes ne concernent que l’année 2021. Il est fort à parier que cette tendance s’amplifie en 2022.
De l’autre côté de l’échiquier, au contraire, un appartement classé « A » ou « B » se vend 5 % plus cher qu’un appartement classé « D », en moyenne, dans l’ancien, tandis qu’une maison individuelle classée « A » ou « B » se vend 14 % plus cher qu’une maison classée « D », en moyenne. Une raison supplémentaire, s'il en fallait une, pour prendre conscience de l'urgence climatique.
