Immobilier, économies d'énergie : ce qui change dès 2022 pour les propriétaires

Voilà plus d'une quinzaine d'années que les pouvoirs publics ont commencé à sensibiliser l'opinion publique sur les enjeux climatiques et sur la nécessité d'adapter l'immobilier résidentiel et professionnel à la lutte contre le réchauffement climatique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a ainsi été institué dans le Code de la construction et de l’habitation, en 2006, mais sa portée était surtout informative, jusqu'à présent. Désormais, les choses bougent : la loi Energie-Climat fixe en effet des objectifs chiffrés et tangibles pour lutter contre le dérèglement climatique et, s'agissant de l'immobilier, fixe un cadre contraignant aux propriétaires souhaitant louer et vendre. Explications.

Face à l'urgence climatique et compte-tenu de l'importance de rénover le parc immobilier français pour répondre à ces enjeux, la loi édicte désormais une priorité : rénover thermiquement les logements des Français. Et pour atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050, l'Etat fixe dès maintenant de nouvelles obligations aux propriétaires.

Ce qu’il faut savoir dès maintenant, en 2021

Les logements dont le DPE est mal classé (F ou G), qualifiés de passoires thermiques, sont à l'origine de plus d'un quart des émissions de gaz à effet de serre, en France, et seront bannis du marché. En point de mire : l'interdiction de louer un logement énergivore, l'obligation d'y effectuer des travaux d'isolation et l'impossibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires, en l'absence de travaux de rénovation énergétique lorsque le DPE est mal classé.

A noter également que les méthodes de calcul des consommations énergétiques et de la performance des logements sont uniformisées depuis le 1er juillet 2021, le DPE ne pouvant plus être donné suivant des factures d'énergie, par exemple. Un gage de fiabilité.

Ce qui va changer en 2022

L'année 2022 va marquer un premier tournant. Si nous savons déjà que le DPE devient opposable juridiquement, ce qui lui confère une importance accrue dans les rapports entre bailleurs et locataires, une autre obligation pend au nez des propriétaires de logements mal classés. Il sera en effet obligatoire de réaliser, dès le 1er janvier 2022, un audit énergétique d'un logement classé F ou G, en cas de mise en vente ou de location.

Cet audit devra faire l'état des lieux énergétique du logement, faire des propositions de travaux pour atteindre un excellent niveau de performance énergétique, estimer le coût des travaux de rénovation thermique pour respecter la loi. Une estimation de l’économie d’énergie, résultant des travaux préconisés, et des sommes économisées sur la facture d'énergie et de chauffage seront également présentes dans cet audit.

Ce qui va changer en 2023

La loi se durcira encore, en 2023. Les logements qui dépasseront le seuil de consommation énergétique fixé par la loi, les passoires thermiques, seront qualifiés de logements indécents. Jusqu'à présent, les critères permettant de juger la décence d'un logement sont, par exemple, la présence d'un système de chauffage, d'un point d'eau, de fenêtres et d'un système de ventilation de l'air. Un logement mal isolé, mal ventilé et générant des consommations énergétiques démesurées pourra désormais être frappé d'indécence, ce qui interdira de fait sa mise en location.

Ainsi dès 2023, les logements classés en G en énergie finale seront interdit à la location puis en 2025 les logements classés en G (énergie primaire) et enfin en 2028 pour ceux classés en F.

L’objectif à horizon 2028

L'objectif fixé par l'Etat pour 2028 est double. Le législateur veut éliminer le plus grand nombre possible de passoires thermiques, d'une part, ces logements classés F ou G, dont on estime qu'ils représentent entre 10 et 15 % du parc immobilier français, et compte inciter les propriétaires de biens immobiliers à les isoler, de sorte que la lettre E ne soit jamais dépassée, en accompagnant les particuliers, dans ce processus de rénovation, grâce aux nombreuses aides disponibles via les dispositifs MaPrimeRenov et CEE.

Une statistique pour finir. Plusieurs sondages indiquent qu'en 2021, seuls 35 à 40 % des investisseurs locatifs excluent d'acheter une passoire thermique, et que plus de 60 % des personnes interrogées seraient même prêtes à s'installer dans une passoire thermique, si tous les autres critères de recherche sont réunis. La faute au manque de logements en France, à un marché immobilier structurellement en pénurie depuis des décennies et à l'augmentation des prix constante qui en résulte. Pourtant, le renforcement des contraintes énergétiques, via le nouveau DPE, engendrera inévitablement, à l'avenir, de nouvelles négociations pour valoriser ou, au contraire, décoter un loyer ou un prix de vente.

Un article co-écrit avec M. Stéphane Zehnacker du cabinet Kazen à Strasbourg, thermicien et conseil en études thermiques.