Démembrement de propriété : qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?
Lorsque vous investissez dans un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, vous achetez généralement la pleine propriété du bien. Ce qu’il faut savoir, c’est que cette pleine propriété est composée de deux éléments distincts : d’un côté l’usufruit, de l’autre la nue-propriété. Lorsqu’on distingue les deux éléments, on parle alors de démembrement de propriété. Explications.
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Le Code civil prévoit que plusieurs personnes physiques ou morales peuvent s’arroger des droits différents sur un même bien immobilier. Lorsqu’une seule personne physique ou morale détient tous les droits de propriété, elle est alors pleine propriétaire du bien immobilier. Sinon, on dit que la propriété est démembrée. Quels sont les droits qui constituent la propriété d’un bien ?
- L’usus
La principale fonction d’un bien immobilier est d’être utilisé pour soi-même, pour sa famille ou à des fins professionnelles. Cette notion d’utilisation, d’usage d’un appartement ou d’une maison, c’est l’usus.
- Le fructus
Un autre attrait d’un bien immobilier peut être d’en tirer un revenu, le fruit. Le fructus désigne tout simplement le droit à son détenteur de percevoir, par exemple, des loyers du bien immobilier détenu.
- L'abusus
Une fois qu’un appartement a été utilisé en tant que résidence principale (usus), qu’il a généré des loyers à son propriétaire (fructus), ce dernier dispose enfin d’un troisième droit sur son bien : le vendre, le prêter, le donner ou en changer la destination. C’est l’abusus !
Pourquoi acheter un bien démembré ?
Il est envisageable de n’acheter qu’une « partie » de la propriété d’un bien, lequel sera alors démembré entre le nu-propriétaire qui acquiert l’abusus et l’usufruitier qui acquiert les deux autres droits de propriété, l'usus et le fructus.
Certains investissements immobiliers consistant en l’acquisition de la nue-propriété d’un bien peuvent également être réalisés.
Cette méthode est aussi fréquemment utilisée dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, par exemple des parents, qui conservent l’usufruit, vers les enfants, qui acquièrent la nue-propriété : seule la nue-propriété du bien est donnée, le donateur conservant l'usufruit du bien donné. C'est la donation avec réserve d’usufruit.
Les intérêts d'un tel montage sont nombreux :
- Un prix attractif, car la valeur de la nue-propriété est fortement décotée par rapport à la valeur de la pleine propriété, de l’ordre de 30 à 40 % en général ;
- Aucune charge pour le nu-propriétaire, l’usufruit touchant les loyers mais réglant aussi les dépenses d’entretien ; attention aux dépenses de réparations qui restent à la charge du nu-propriétaire ;
- Aucun impôt sur les revenus fonciers pour le nu-propriétaire puisqu'il ne perçoit aucun loyer ;
- Devenir un jour plein propriétaire sans frais ni fiscalité supplémentaires et recevoir de ses ascendants un bien à moindre coût fiscal, les droits de donation étant calculés sur la valeur de l’unique nue-propriété ;
- Optimiser l’impôt sur la fortune immobilière pour les plus gros patrimoines immobiliers.
