Déclarations de revenus : quelles sont les charges déductibles de vos impôts ?

Le mois de mai est traditionnellement une période chargée pour les cabinets d'expertise comptable, les gestionnaires de patrimoine, les fiscalistes et... les agences immobilières gérant des biens pour leurs clients. Car c'est au mois de mai qu'il convient de remplir sa déclaration de revenus !

Pour vous qui êtes propriétaires d'un ou plusieurs biens locatifs, vous devez d'une part déclarer les loyers perçus pour leur location et, d'autre part, pouvez déduire un certain nombre de frais. A quelles déductions pouvez-vous prétendre ?

Le revenu foncier ? Définition.

Le revenu foncier est le revenu issu des loyers perçus d'un bien immobilier, qu'il soit d'habitation ou professionnel, d'un terrain nu, d'un garage ou d'une place de parking. Plus précisément, il convient de déclarer à l'administration les loyers perçus "à l'heure" ainsi que ceux perçus en retard, les subventions perçues par l'Agence nationale de l'habitation (Anah) et les indemnités d’assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre.

Déclarer ses revenus fonciers, c'est bien ; choisir le bon régime d'imposition, c'est mieux !

Pour déclarer ses revenus fonciers à l'administration, le bailleur a deux possibilités aux caractéristiques différentes et pour lesquelles les déductions ne sont pas équivalentes : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.

• Le régime micro-foncier : une déclaration simplifiée

La première possibilité, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an, consiste à déclarer les loyers perçus directement sur votre déclaration de revenus dans la case BE « Micro foncier ». Un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué en lieu et place du calcul réel des charges d’entretien et de gestion du bien immobilier et aucune autre déduction ne pourra être prise en compte.

• Le régime réel : une large panoplie de déductions

Dans le cas où vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, le régime réel d’imposition s'impose. Vous opterez d'ailleurs judicieusement pour ce régime lorsque vos charges réelles excédent 30 % de vos loyers hors charges, en particulier en cas de travaux de remise à neuf d'un logement par exemple.

Ce régime de déduction des dépenses réelles nécessite que votre logement soit loué régulièrement et de manière continue par le biais d'un contrat de location. De plus, vous devrez conserver toutes les factures et les justificatifs des dépenses entreprises.

Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers ?

Nous avons rédigé un billet concernant les charges locatives qui incombent exclusivement à l'occupant de votre bien. Les frais déductibles des revenus fonciers sont logiquement les autres frais non récupérables auprès du locataire, en particulier :

• Les travaux d’entretien et de rénovation à l'identique : ce sont les dépenses liées aux travaux permettant de remettre en l'état votre bien immobilier ou de le maintenir en bon état avant d'être mis en location. Attention, tout agrandissement ou modification de la contenance ou de l'agencement d'un appartement sera considéré comme un investissement... non déductible !
• La quote-part "propriétaire" des charges annuelles,
• Les frais de gestion et les honoraires de location d'une agence immobilière,
• Les honoraires d'huissier et d'avocat versés pour régler d’éventuels litiges avec votre locataire,
• Les primes d’assurances contre les loyers impayés ou "propriétaire non occupant",
• Les intérêts bancaires payés au titre de l'emprunt contracté pour l’acquisition d'un bien loué,
• Les impôts et taxes relatives au logement loué comme la taxe foncière par exemple.

Et pour les locations meublées ?

Que ce soit une location meublée classique (donnée pour la résidence principale du locataire) ou d'une location saisonnière ou que vous louiez par exemple une simple chambre meublée dans votre résidence principale, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux". Si vos revenus ne dépassent pas 32 900 €, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, faute de quoi c'est le régime réel qui sera appliqué.

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