Copropriété et travaux : mode d'emploi

Vous avez acheté un appartement en copropriété et envisagez des travaux pour le mettre à votre goût, mais y a-t-il des autorisations à demander au syndicat des copropriétaires ? Des travaux sont à prévoir dans la copropriété : quelles règles encadrent les travaux dans les parties communes d'un immeuble ? A toutes ces questions autour des travaux privatifs ou communs en copropriété correspondent des règles spécifiques. Explications.

Dans une copropriété, les travaux privatifs ne nécessitent pas l'accord général...

Les travaux qui sont réalisés dans les parties privatives, par exemple à l'intérieur d'un logement, ne nécessitent a priori aucun accord du syndicat des copropriétaires, ces travaux étant décidés et financés par le propriétaire uniquement. Cette règle s'applique par exemple pour des travaux d'amélioration ou de remise à neuf des revêtements des murs, des plafonds et des sols, pour la réfection de l'installation électrique ou encore pour des travaux de plomberie.

Des règles doivent toutefois être respectées dans certains cas précis :

• certains travaux privatifs doivent malgré tout recueillir l'accord préalable du syndicat des copropriétaires avant d'être envisagés lorsqu'ils "touchent" à des parties communes ou des éléments constituant l'immeuble : raccordement sur une colonne d'alimentation commune, changement des menuiseries extérieures modifiant l'aspect d'une façade ou suppression d'un mur porteur en sont des exemples classiques, certains travaux privatifs pouvant par ailleurs nécessiter une autorisation administratives (déclaration de travaux auprès de la mairie, permis de construire, etc.),
• les travaux privatifs doivent se cantonner aux parties privatives du copropriétaire et ne doivent pas empiéter sur les parties privatives d'un autre copropriétaire ou dans les parties communes de l’immeuble,
• quels que soient les travaux entrepris en vue d'un changement de destination, par exemple le passage d'un local d'habitation à un local commercial, cette opération nécessite l'accord préalable de l'ensemble des copropriétaires et des travaux même significatifs (installation d'une vitrine, mise aux normes d'accessibilité, etc.) ne sauraient suffire à changer de destination un local.

... Au contraire, les travaux de copropriété sont encadrés

Contrairement aux travaux chez soi qui ne comportent a priori aucun formalisme particulier, la réalisation de travaux dans les parties communes d'une copropriété nécessite l'accord préalable de l'ensemble des copropriétaires lors d'une assemblée générale. Chaque copropriétaire est ainsi appelé à voter pour ou contre à hauteur de son "poids" dans la copropriété, matérialisé par ses tantièmes.

Car acheter un appartement en copropriété offre non seulement une surface privative mais également un "morceau" des parties communes, les fameux tantièmes de parties communes. C'est grâce à cette répartition des tantièmes entre les copropriétaires que le syndic pourra d'ailleurs imputer telle ou telle dépense entre les copropriétaires !

Ce mode de fonctionnement concerne essentiellement des travaux d'ampleur, souvent lorsqu'ils sont déductibles des revenus fonciers, tels qu'une réfection de la toiture, un ravalement de façade, un changement de la chaudière collective ou encore un remplacement des colonnes d'alimentation d'eau par exemple, et ne concernent pas les dépenses de fonctionnement ou d'entretien qui sont généralement comprises dans le budget prévisionnel, lui aussi voté lors de l'assemblée générale.

Last but not least, un point important à connaitre : le législateur peut rendre obligatoires certains travaux de copropriété pour des raisons de sécurité, par exemple la mise aux normes d'un ascenseur. De même, la collectivité peut s'ingérer dans la vie de la copropriété en demandant le ravalement d'une façade abimée dans des secteurs touristiques par exemple ou en obligeant la mise aux normes d'un immeuble en état de péril et insalubre.

Vous avez connu des problématiques similaires dans votre immeuble et souhaitez des conseils ?
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