Bailleurs, locataires : qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Pour l'investisseur immobilier, l'immeuble de rapport est le graal : être propriétaire unique d'un immeuble entier, sans le statut de la copropriété, investir simultanément dans plusieurs logements au même endroit ou encore investir dans un immeuble ayant une histoire anciennes sont autant de motivations pour devenir propriétaire d'un immeuble de rapport.

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport, au juste ? C'est un type architectural apparu au 18ème siècle. Successivement appelé maison de rapport ou immeuble à loyer, il est conçu de sorte de permettre à son propriétaire de toucher des loyers des familles occupant des logements dont la répartition par étage est standardisée.

L'investisseur peut être amené à vendre tout ou partie d'un immeuble de rapport, par exemple lors d'une succession, pour subvenir à des besoins financiers ou encore lorsqu'un professionnel de l'immobilier réhabilite un ensemble immobilier avant de le mettre en copropriété. Dès lors, des questions importantes apparaissent lorsque des locataires occupent certains logements. Peut-on résilier le bail d'un locataire ? Dans quelles conditions et selon quel formalisme ? Le locataire a-t-il un droit de regard sur la vente de son logement ? Quelles sont les règles encadrant ces démarches ? Focus sur le droit de préemption du locataire d'un local d'habitation.

Par "droit de préemption" du locataire, on désigne les dispositions à respecter en présence d'un locataire lui permettant d'acheter en priorité le bien immobilier qu’il loue avant tout autre acquéreur :

1er cas de figure : le droit de préemption du locataire en cas de "vente en bloc" d'un immeuble

En cas de "vente en bloc" d’un immeuble de plus de cinq logements (qu'il s'agisse de logement loués ou libres d'occupation) en une seule fois, et sous réserve du refus par l'acquéreur de l'immeuble entier de proroger les baux, les locataires occupant un logement bénéficient chacun d'un droit de préemption. Ce droit de préemption s’exerce en cours de bail : si le locataire n’achète pas, il peut rester dans les lieux.

Dans le cas où l'acquéreur ne consent pas à proroger les baux, le bailleur doit faire connaître à chacun des locataires, avant la réalisation de la vente, le prix et les conditions de la vente de l’immeuble entier, le prix et les conditions de la vente de leurs logements respectifs, un projet de règlement de copropriété et le diagnostic technique de l’immeuble.

Si les locataires se portent acquéreurs de leur logement respectif en acceptant par écrit l'offre de vente, le bailleur est tenu de leur vendre le bien en question. En revanche, en cas de refus ou d'absence de réponse de la part des locataires, le bailleur peut vendre le bien à un acquéreur tiers, les baux continuant de courir jusqu'à leur terme respectif.

Un point important : si l’immeuble est mis en copropriété (suite à la vente d’au moins un logement à un locataire de l'immeuble) et que le bailleur décide de vendre le reste des lots de copropriété à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles indiquées initialement aux locataires, chaque locataire bénéficie d’un second droit de préemption sur l'achat de son logement et une seconde offre de vente doit lui être envoyée.

2ème cas de figure : le droit de préemption du locataire lors d'une première vente suivant la mise en copropriété d'un immeuble

Plus largement, en cas de première vente d'un logement mis en copropriété, parfois plusieurs années après la création de la copropriété d'ailleurs, le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail : le locataire habitant principalement son logement est prioritaire pour l'acquérir. Le bailleur souhaitant vendre son bien immobilier devra lui envoyer une offre de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier comportant toutes les conditions légales telles que l'indication du prix, des conditions de la vente, de la superficie, etc.

Le locataire n'est pas obligé de se porter acquéreur. En cas de refus ou d'absence de réponse, le bailleur peut vendre à une tierce personne... qui devra toutefois conserver le locataire dans les lieux conformément à son bail d'habitation. Evidemment, si le bailleur trouve finalement un acquéreur à des conditions plus avantageuses que celles présentées à son locataire, une nouvelle offre de vente devra être envoyée au locataire qui dispose d'un nouveau délai d'un mois pour se décider à signer un compromis de vente.

3ème cas de figure : le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre donné par le bailleur

Dans les autres cas et d'une manière générale, un bailleur peut donner un congé pour vendre à son locataire. Deux conditions doivent toutefois être réunies pour ce faire :
- d'une part, le bail doit arriver à son terme puisque le bailleur, pour le résilier, doit respecter un préavis de six mois minimum à compter de sa date de fin,
- d'autre part, un congé valant offre de vente doit être délivré six mois minimum avant la fin du contrat de location par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, comportant les mentions légales telles que le prix et les conditions de la vente notamment.

Malgré la priorité qui lui est donnée, si le locataire ne souhaite pas acheter le bien immobilier qu'il occupe ou en l'absence de réponse, il devra quitter les lieux à la fin de son bail et le bien pourra alors être vendu libre d'occupation. Là encore, si le locataire n’a pas donné suite à l’offre de vente mais qu'un acquéreur tiers se met d'accord avec le bailleur pour acheter à des conditions plus avantageuses que celles qui lui ont été présentées, une nouvelle offre devra lui être faite aux nouvelles conditions.

Vous êtes propriétaire d'un immeuble de rapport à Strasbourg et alentours, et souhaitez en confier la gestion quotidienne au mieux de vos intérêts, mettre en location un ou plusieurs appartements ou avoir des conseils avisés sur une éventuelle mise en vente ?

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