Location, vente immobilière : quelle est la surface minimale d'un logement ?
Toute habitation destinée à une résidence principale doit respecter ce que l’on appelle des normes de « décence » : la présence d’une installation électrique aux normes, d'un système de chauffage fonctionnant correctement, de points d’eau en nombre suffisant et… d’une surface habitable suffisante. Mais à partir de combien de m² une superficie est-elle suffisante pour vendre ou louer ? Qui régit ces règles ? Explications.
Surface minimale d’un logement : ce que dit la loi
Nous avons tous en mémoire les chambres de bonne dont la superficie minuscule ne permet pas à son occupant de vivre correctement, en particulier dans certaines grandes villes. Or pour louer ou vendre un logement destiné à un usage d’habitation principale, il vous faudra sortir la calculatrice :
- votre logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface supérieure à 9 m² habitables,
- votre logement doit avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres a minima,
- votre logement doit enfin présenter un volume habitable de 20 m3 a minima.
Si ces obligatoires vous laissent perplexes et plutôt que de ressortir vos cours de géométrie de collège, nous vous donnerons en conclusion de cet article notre conseil pour ne commettre aucun impair.
Pour ceux qui se demandent à quoi correspond une surface « habitable », un précédent article de notre blog présentait le détail des différents types de superficies dans l’immobilier.
L’impact du règlement sanitaire départemental
A côté de la loi qui régit la notion de surface décente, un document administratif complémentaire est aussi à prendre en compte pour apprécier le caractère décent d’une pièce ou d'un logement d'habitation. C’est le règlement sanitaire départemental (RSD). Il établit une situation département par département des normes relatives à l’hygiène et la salubrité et vise à protéger la santé publique. Ce règlement s’applique à tous les logements, qu’ils constituent une résidence principale, secondaire ou saisonnière.
Il est nécessaire de s’y référer, car certaines mesures édictées au sein de ce règlement diffèrent de celles définies par la loi. A Strasbourg, le RSD du Bas-Rhin indique les réglementations suivantes :
- Au moins l’une des pièces principales doit mesurer plus de 9 m² habitables et les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m² habitables,
- Dans le cas d’un studio, la surface de la pièce principale doit être au moins égale à 9 m² habitables,
- Une hauteur sous plafond minimale de 2,30 mètres est obligatoire.
Quittons un instant le RSD pour en revenir à la loi et évoquer le cas particulier des appartements occupés en colocation. Dans le cadre d’un bail commun à tous les colocataires, l’appartement en question doit mesurer une surface totale d’au moins 16 m² habitables pour deux personnes. Chaque nouveau colocataire nécessite d’ajouter 9 m² supplémentaires.
En cas de bail « chambre par chambre » et depuis la loi Elan, la superficie habitable doit être au moins égale à 9 m² ou correspondre à un volume 20 m3… sous réserve évidemment d’être en conformité avec le fameux RSD !
Un conseil : faites mesurer votre logement par un professionnel !
En tant que conseil de nos clients bailleurs et locataires, nous ne pouvons qu’abonder dans le sens des diagnostiqueurs qui préconisent vivement à chaque propriétaire de mesurer son logement par un professionnel.
Lors de la vente d’un appartement en copropriété, le certificat Carrez vous sera demandé par nos conseillers et par le notaire. Mais étrangement, il n’est pas obligatoire en location alors qu'il peut s'avérer si utile. Car lorsque la surface habitable réelle d’un logement mis en location est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté !
Vous avez des questions liée à votre patrimoine immobilier ou redoutez de commettre une erreur ? Pour estimer et vendre rapidement votre bien à Strasbourg et dans l'Eurométropole, pour mettre un bien en location ou pour nous confier la gestion immobilière de votre bien, faites appel à une agence immobilière rompue à toutes vos problématiques immobilières.
